Sammenfatning

Ejendommen forener en dagligvarebutik på 1.200 m² i stueplan med 16 boliger i to etager ovenpå, udført med et rækkehuslignende udtryk. Boligerne fordeler sig i tre typer (A, B og C), ens på de to boligetager — den nederste med privat taghave på butikkens tag, den øverste med altan. Samlet budgetteret bruttoleje udgør 2,67 mio. kr. årligt for boligdelen — et vægtet gennemsnit på 2.189 kr/m²/år — og 2,64 mio. kr. for dagligvaren (Coop). Bolig- og detaildel værdiansættes hver for sig og summerer til en samlet estimeret værdi på ca. 107,6 mio. kr. (dagligvare 55,6 + bolig 52,0).

Beliggenhed

Ejendommen ligger i den nordøstlige del af byudviklingsområdet ved Tårnfalkevej i Avedøre — af udviklerne kaldet Fuglekvarteret — som med Lokalplan 476 omdannes fra erhverv til en ny, blandet bydel. Området ligger nord for Amagermotorvejen og afgrænses af Mågevej, Søvangsvej, Strandskadevej og Tårnfalkevej. Mod nord ligger et eksisterende erhvervsområde, mod vest et plejecenter og mod øst et konferencecenter; mod syd grænser bydelen direkte op til det rekreative naturområde Mågeparken.

Mågeparken er bydelens største kvalitet. Den er en del af Vestvolden, der løber som en sammenhængende grøn flod fra Utterslev Mose hele vejen rundt om hovedstaden og ud til havet ved Kalveboderne. Det fredede, rekreative areal er levested for mindst ti forskellige fuglearter og for Sjællands eneste bestand af grønbrogede tudser. Naboskabet til parken giver beboerne natur, bevægelse og grønne omgivelser direkte uden for døren og understøtter en sund, grøn livsstil tæt på hovedstaden.

Nærmeste S-togsstation, Avedøre Station, ligger ca. 1 km nordvest for området, og der er busbetjening på Gammel Køge Landevej ca. 80 meter mod nord. Bydelen omdannes fra aflukket industri- og værkstedsbebyggelse til et urbant boligområde med boliger, daginstitution og grønne fællesarealer. Selve ejendommens dagligvarebutik er udlejet til Coop (365discount).

Dagligvare og boliger

Projektet består af en dagligvarebutik i stueplan med boliger i to etager ovenpå. Butikken er på 1.200 m² inklusive overdækket varegård og betjenes af en kundeparkeringsplads på terræn. Boligerne fordeler sig i tre typer (A, B og C) med samme sammensætning på begge etager. Boligernes nederste etage (stueetagen) ligger på butikkens tag og har private taghaver; den øverste etage (1. sal) har altaner. Bebyggelsen følger bydelens materialeholdning med dæmpede jordfarver og tegl — rød eller gul — med en tungere base og en lettere top. Projektet er disponeret i tråd med og følger intentionerne i Lokalplan 476.

Detaildel

Boligtyper

Altangangsboliger med rækkehuskarakter

Boligerne er altangangsboliger — de tilgås fra en fælles, udvendig altangang frem for indvendige trappeopgange. Det giver et markant bedre brutto/netto-forhold end traditionelt etagebyggeri, hvor hver opgang med trapper og reposer lægger beslag på et stort, ikke-udlejbart fællesareal. Her er fællesarealet skåret til et minimum, og en tilsvarende større del af etagearealet bliver til udlejbar bolig. Boligerne er gennemlyste med lysindfald fra to facader og effektivt disponerede uden spildplads.

Samtidig er de planlagt, så de reelt fremstår som rækkehuse: hver bolig har egen indgang, og for halvdelen — boligerne i stueetagen — gælder, at de har både forhave og baghave på dækket over butikken. De bebos dermed som et byhus med privat udeareal på begge sider. Boligerne på 1. sal tilgås fra altangangen og har egen altan. Kombinationen af effektive nettoarealer og ægte rækkehuskarakter med private haver er en væsentlig del af begrundelsen for det højere lejeniveau pr. m².

Type A · 4-vær. · 94 m²

Type B · 3-vær. · 76 m²

Type C · 3-vær. · 68 m²

Parkering. Parkering sker på terræn.

Volumenfordeling

Lejen hviler på en bred type B-base, mens A og C udgør hver sin ende af størrelsesspændet. De mindre typer (B og C) bærer den højeste kr/m²/år og trækker gennemsnittet op:

Markedsreferencer

Lejen er holdt op mod aktuelle private udlejninger af sammenlignelige boliger i Hvidovre, Rødovre og Vanløse (juni 2026). De tætteste nybyggeri-referencer er Rødovre Port og Irmavej (Irma-byen) i Rødovre — begge nyere udlejningsejendomme. Vanløse, der ligger tættere på København med metro, udgør den øvre reference.

Opstillingen matcher hver boligtype mod sammenlignelige lejemål på antal værelser og areal. Gennemgående rammer Tårnfalkevej samme antal værelser på et mindre, mere effektivt areal — og lander på et månedsniveau på linje med eller under de nyere referencer, men en højere kr/m²/år. Den højere kr/m²/år understøttes desuden af boligernes rækkehuskarakter med private haver og det bedre netto/brutto-forhold fra altangangsadgang (jf. afsnit 03).

Øvrige referencer (Hvidovre · Rødovre · Vanløse)

Aktuelle udbudslejer (juni 2026) fra offentlige boligportaler, afrundet. Tårnfalkevej ligger på månedsleje på linje med eller under de tætteste nybyggeri-referencer i Rødovre (Rødovre Port, Irmavej); den højere kr/m²/år afspejler boligernes mindre, mere effektive arealer. Vanløse (metro, tættere på København) udgør den øvre ende.

Fuld lejeoversigt

Den månedlige leje er fastsat med psykologisk prissætning. De to store A-boliger ligger højest i månedsleje, mens de mindre typer (B og C) bærer en højere kr/m²/år. Niveauet er på månedsleje afstemt med de nyere udlejningsejendomme i Rødovre (jf. markedsreferencerne ovenfor) og afspejler nybyggeri med private taghaver og altaner tæt på Avedøre Station. Samlet rammer boligdelen et vægtet gennemsnit på 2.189 kr/m²/år. Boliger i stueetagen med taghave ligger over de tilsvarende altanboliger på 1. sal.

Arealerne er lejebærende arealer pr. bolig inkl. en forholdsmæssig andel af fælles adgangsarealer (altangang, trapper og elevatorer) og summer til boligdelens samlede etageareal på 1.220 m² (BBR). Type A er sat til 94 m², type B til 76 m² og type C til 68 m², så totalen rammer 1.220 m². Arealerne på arealplanen er bruttoarealer (type A 87, B 70, C 56–60 m²) og er ikke identiske med de anvendte lejebærende arealer. Tomgang er holdt ude af det afkast, der præsenteres for køber. Lejeniveauet er afstemt med sammenlignelige nyudlejninger (jf. afsnit 05).

Lejegrundlag — dagligvare

Dagligvaren holdes i en selvstændig opstilling og værdiansættes på eget afkastkrav adskilt fra boligdelen.

Driftsbudget — boliger

Driften for boligdelen er opstillet som et foreløbigt overslag baseret på Hvidovre Kommunes aktuelle takster og benchmarks for sammenlignelige nybyggede udlejningsejendomme. Den samlede drift på 270 kr/m²/år danner grundlag for nettolejen (NOI) i prissætningen. Niveauet ligger under et typisk etagebyggeri, fordi dagligvarebutikken bærer drift af parkering og udearealer, fordi adgang sker via altangang frem for indvendige opgange, og fordi bebyggelsen kun har én elevator.

Grundskyld er beregnet efter 2024-ejendomsskatteloven med Hvidovre Kommunes grundskyldspromille på 6,5‰ (gældende 2024–2028) af 80 % af grundværdien. Grundværdien for boligdelen er sat skønsmæssigt (middel-scenarie) og skal bekræftes mod Vurderingsstyrelsens vurdering; en højere grundværdi vil øge grundskylden tilsvarende. Affald følger Hvidovre Kommunes takster for etageboliger 2026 (faste gebyrer ca. 2.356 kr/bolig plus andel af restaffaldscontainere). Dagligvarens drift indgår ikke her, da butikken er udlejet på erhvervsvilkår (NNN), hvor lejer selv betaler driften.

Prissætning

Del 1 · Dagligvare

Del 2 · Boliger

Samlet salgspris